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《物權法》實施以來房屋確權案件分析與思考

發布時間:2014-07-22 14:18所屬分類:保險瀏覽:1加入收藏

新時期,我們應該積極將《物權法》和《房屋登記法》相結合,規范房屋登記行為,減少民事糾紛和刑事糾紛,減少財產損失。只有這樣,才能真正

  摘 要:新時期,我們應該積極將《物權法》和《房屋登記法》相結合,規范房屋登記行為,減少民事糾紛和刑事糾紛,減少財產損失。只有這樣,才能真正做到兩者相輔相成,合作發展。

  關鍵詞:物權法,房屋登記,問題分析,對策

  中圖分類號:DF521  文獻標志碼:A  文章編號:1000-8772(2013)29-0000-02

  物權法指物權享有、物權行使和物權變動的基本法律,而房屋登記則是實現物權法輔助房屋登記與變動的方法,物權法對房屋登記的原則規定構成了房屋登記法的規范基礎,引導著后者功能實現的方向。而房屋登記發是通過細致的登記操作規則,實踐并保障著物權法實現物權享有與變動的功能。二者相輔相成、互相影響。本文首先分別介紹了物權法和房屋登記,并對兩者間存在的問題進行分析,提出了相關的建議及對策,進一步促進兩者之間合作。

  一、物權法的基本概述

  物權法作為傳統民法典的基本組成部分,是民事主體對物權的享有、使用和處分以及民事主體的設立、變更、轉讓和消滅物權的關系,具有一定的私法性質。在現代社會中公私法的混合是一種必然趨勢。私法中滲透著公法,管制的色彩也參與其中,但公法的靈活性與變動性使得公法不易被民法典所納入。物權法是一種民事基本法律,它主要用于規范財產關系、調整物體的歸屬和利用的民事關系。物權同時具有排他性,及行政機關不得參與其中。但在實際生活中,因為行政機關掌握著一定權利,房屋登記就難免會受到權利的挾制。

  二、房屋登記的簡單介紹

  房屋登記行為一直是學術界與實務界的一種爭議問題。民法學者認為,房屋登記行為屬于民事行為,其登記行為并非出于行政管理;而有些學者認為這種行為屬于一種準行政行為,但并不明確是屬于行政許可行為還是行政確認行為,在此觀點上存在著較大分歧。登記法作為調整國家公共權力 登記機關和私人利益當事人之間的關系的法則,它規定著登記申請、審查等程序。房屋登記具有私法性質,它的功能是保障民事主體間不動產交易。房屋登記的行政案件是在《物權法》的實施后,房屋登記行為是否與《物權法》的相關規定一致。

  三、房屋登記的現狀及存在的問題

  1.城市房屋登記職權不明確

  隨著經濟的發展,我國城市也在健康發展,有關的城市房屋登記的法律法規也相對完善,其登記管理制度也相對規范。隨著我國國務院頒布了《城市私有房管理條例》,以及建設部頒布的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》《城市商品房預售管理辦法》《城市房地產轉讓管理規定》《城市房地產權屬登記管理辦法》等相關法律法規的頒布,對我國城市房屋登記起到了良好的規范作用。但仍存在行政機關干涉較多,多頭登記、制度設計不合理等的問題。房屋登記部門聯系不緊密,遇到相關問題無法及時查詢。

  2.農村房屋登記法律法規較少

  農村經濟相對于城市地區較落后,而其中絕大多數屬于農民自建用房。因此,國家對于農村地區房屋登記所制定的法律規范文件就比城市的少之又少,對房屋登記行為的管理制度也不夠完善。農民法律意識較弱,對于房屋建設中相關的禁止與限制性規定知之甚少,這就容易造成農民對房屋的不合理使用。有些地區發生農民集體對房屋的使用權進行轉讓、出讓或者出租的行為等用于非農業建設用途。這就容易使房地產交易相對較少,不能形成一定的房地產交易市場,村鎮房屋產權的管理力度相對較小。

  3.房屋登記審查體系不夠完善

  物權法頒布前,對于房屋登記的審查,主要是通過房產管理部門進行全面審查。但對房屋管理部門提供的相關的房產登記的事實證據、法律依據、行政程序、職權依據等不夠具體,不夠準確。有的申請人提供虛假證明,房產部門沒有盡到合理審查義務,造成登記錯誤,法院不承認房屋登記的事實,給當事人帶來了經濟損失,侵犯了當事人的利益,房屋登記不合法。另外,房屋登記行政機關,不注重房屋等材料的審查,對虛假登記資料不能及時發現,未盡到必要的審查義務和交易事實,在房屋權屬上存在爭議,給購房人造成了危害。

  4.房屋登記簿的審查不夠及時

  房屋登記簿是一種記錄房屋登記行為的賬簿,能夠有效的反映房屋登記行為中的失誤點。包括房屋的登記時出現的出讓、轉讓、出租等行為中出現的不足點,是一個能很好的記錄冊。但是現實生活中,由于相關登記部門對房屋登記簿的忽視,造成了不能及時對房屋登記簿的填寫工作,從而也拖延了房屋登記簿審查工作,審查不及時。另外,有的房屋登記簿上的由于登記人員或者提供的虛假材料而造成記載不一致,這就造成了混淆的地方,出現意外后,不能明確相關的法律責任,給當事人帶來損害。

  5.有關物權變動的規定不明確

  物權的變動時房屋等行為中較為常見的一種情況。物權法第九條規定:“不動產物權設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記不發生效力,但法律另有規定的除外。” 在物權的設立、變更、轉讓、消滅的過程中就會出現種種問題,包括責任不明確、登記不規范。登記只是房屋物權變動對外公示的一種形式而已,其后果是受法律保護的。對于房屋登記案件中的所有權、抵押權、地役權等做出的規定也不夠明確,容易造成法律上的缺失和盲點,帶來危害。

  四、解決對策

  1.加強對城市房屋登記的管理

  面對城市房屋登記中存在的有關的多頭登記,登記部門不夠盡職盡責等問題,國家應該依據每個城市的特點,有針對性的對城市中房屋登記部門進行一定的改革;并分工明確,避免職責上的誤區與忙點,不同的部門擔任不同的職責,真正的為房屋登記做到便利。雖然城市有許多關于房屋登記的法律法規,但還是不盡完善。國家應該進一步加強對城市房屋登記的管理,制定適合城市發展的房屋登記管理制度,確保房屋登記有法可依。對于行政機關應加強權力的管制,避免濫用職權、貪污等行為。

  2.完善農村房屋登記的相關法律法規

  農村地區相對落后,對于不同的生活階層,要有不同的解決方式。農村地區教育相對落后,法律意識不夠強,對有關的房屋登記的法律知之甚少,這就要求國家加大對農村地區教育的投入力度,提高農村地區的整體教育水平,進而提高人們的法律意識。同時,也可以通過普法的行為在農村進行宣傳,演講等,以保證農民權利神圣不可侵犯。此外,關于農村地區房屋登記法規較少,應不斷的完善相關的法律法規,加強對農村宅基地、農業用地的正確使用,禁止非法轉讓、出讓或出租等行為。

  3.制定規范的房屋登記審查準則

  規范的房屋登記審查準則,能夠有利于房屋登記的依法、準確的進行,利于形成符合法律規范的登記制度。在物權法頒布后,對于房屋登記行為的審查存在不同的意見。有的主張審查裁判方式,有的主張對被訴行政行為進行合法審查時,通過制定善意取得制度,保護善意第三人的合法權益,維護合法交易的安全性,從而保證房屋登記的公信力。相關的審查機關或部門應認真審查房屋登記行為,對于提供虛假登記資料或違反物權法相關規定的行為予以一定的懲罰。進行合理是審查義務,積極保護善意第三人的利益。

  4.及時審查房屋登記簿

  物權法頒布后,對于房屋登記的內容作出了相關的變動與調整,要求房屋行政登記包括房屋登記簿和房屋登記產權屬證書。這就使得房屋登記簿具有一定的權威性和公信力。它表現出了物權,擁有相同的法律效果,具有一定的可信度。多以房屋登記部門要及時進行房屋登記簿的審查工作,檢查其合法性和公信力。及時對于違反規定的不合法行為做出懲罰,包括物質賠償與行政賠償,并界定相關的范圍。加強對相關登記人員的培訓工作,使得他們了解登記制度,依法登記,避免登記錯誤等。

  5.制定物權變動的相關準則

  面對房屋登記糾紛的日益增多,頻繁的出現房地產交易與轉讓等行為。這就不能避免的出現了房屋登記行為,許多房屋登記案件會涉及民事與行政責任,出現兩者交叉的現象。物權法中提出了將房屋交易性行為與房屋登記行為適當分離,確立物權變動的區分原則,這就為物權變動中交易安全起到保護的作用。相關行政、私法部門應該依據實際需要,對房屋登記制定一定的規定,使其形成一定的制約力。貫徹實施物權法的相關規定,真正做到減少房屋登記糾紛的作用,構建和諧法制社會。

  五、結語

  目前,與西方發達國家相比,我國的市場經濟發展不夠快速,經濟不夠發達,有關物權法的法律法規剛剛建立不夠完善。而物權登記制度中包含較多公權干預因素,其建立與完善又是必要的。《物權法》頒布前,存在許多民事糾紛與行政糾紛交織的情況,這就使得登記審查方式不統一,登記工作部門對登記申請只是進行形式審查,權責不一,缺乏一定的制約力,在一定程度上造成了財產損失。  參考文獻:

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  [3]刁其懷.《物權法》及《房屋登記辦法》中的登記難點[J].中國房地產,2009(7).

  [4]張靜.房屋登記案件的司法審查—從物權法的視角審視房屋登記行為[J].人民司法,2008(15).


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